Results tagged “ローン” from 羽田直樹:健康と幸せと幸運と裕福をお届けします。ありがとうございます。

これはお家を見始める前の下準備として、とても大切なものです。

毎月の支払い

初めて、お家を買おうかと考えるときに気になるのが、毎月の支払いです。「今のアパートなどに払っている金額とあまり変わらなければ」、と誰でも思います。

バブルの頃に、物件を買えば値上がりするようだ、とギャンブル的に考えたり、不動産業界の人にそそのかされて(?)、3年や5年の利子のみローン(interest only loan)などを借りた人たちが、銀行の差し押さえとなっています。

ですから、もう少し、賢くなる必要があります。

頭金

その次に、気になるのが頭金です。現金などで頭金を用意するのはなかなか大変です。

基本的は20%の頭金ですので、$500Kの家であれば、$100Kです。

少々足りないぐらいであれば、San Joseなどでは、市の頭金援助プログラムなどあって、3%分ほどかなりいい条件で貸してくれるそうです。

ただ、まったく頭金がなくて100%ローンとか、5%ほどの頭金で95%ローンという場合、現在のマーケットではローンが降りないことが多いです。それがわかるのでオファー自体が受理されることが少ないです。

収入と支出のバランスを見直しして、数年かけても頭金を貯めるようにしましょう。収入を増やすよりも節税するほうが、個人的には簡単だと思います。

3種の神器

不動産業界的は、頭金、収入、クレジットスコアがローンで大切になります。

頭金がなければ、ローンは降りない。

収入がなければ、ローンが降りない。

クレジットスコアがよくなければ、ローンが降りない。

となります。

ローンの選び方

いきなり初めてで難しいと思うのですが、ローンを借りるのに、あちこちに問い合わせる(shop around)をするのは、あまり賢明ではありません。

こんな当たり前のことが当たり前でないというあたりに、不動産業界の不透明さがあると思います。

クレジットヒストリー(Credit History)とかクレジットスコア(Credit Score)として、よく言われる FICO (ファイコと呼びます)スコアが落ちるからです。

エクセレントとして一番いい条件のローンで借りるためには、740点以上が必要です。

ただ、ローンを借りたいのですけどと問い合わせをして、SSNなどを出すと、そのたびに10-20点落ちるそうです。このあたりのポイント計算は、秘密になっているので、経験則のうわさ話だけです。

ですから、ローンを選ぶときには、最初から信用できるところを2箇所ぐらいに絞って、どちらかにするぐらいがいいと思います。

お薦めは、BofA (Bank Of America)に口座がある場合には、BofAです。ローンの卸売り(whole sale)を止めて、直接顧客にretailとなっています。つまり、普通のローンエージェントという人を使わず、BofAの社員の人に連絡を取るわけです。

これは、過去1年のことです。つまり、独立のローンエージェントという仕事自体がなくなりつつある傾向に思います。

それか個人のローンエージェントで融通の利くところです。融通というのは、ローンを no fee, no cost などで、購入時に必要な出費をローンに入れてくれたり、という点です。

ない収入をあるように計上したりして、ローンを借りられるようにすると意味ではありません。Creative Loan とか言う人もいますが、個人的には、それはウソなんじゃないかと思います。

サブプライムというのは、そのような形で生まれたローンです。私たちは、もう少し賢くなりましょう。無理をしないということも、大切だと思います。

Pre-Qualified Letter

上記のように、簡単にSSNぐらいでローンがどれだけ降りるかを計算して、「これくらいまでローンが借りれます」という書類を Pre-Qualified Letter といいます。

これで、FICOスコアが30-40点落ちると思って申請するわけです。

Pre-Approval Letter

Pre-Qualified Letterの続きというか、もう少し真剣な書類となります。さらに詳しい情報が必要になります。すべての銀行の残高や持ち株や過去2ヶ月の給料明細のコピーや過去2年間の税金の申告の書類などです。

FICOスコアが、30-40点落ちると思いましょう。

つまり、FICOスコアは、780点以上であれば、まぁ、2ヶ所ぐらいはチェックしてもいいでしょう。760点ぐらいであれば、最初から1箇所に絞るほうがいいと思います。

車のローンを選ぶ時に、あちこちで見積もりをたくさんもらっていて、FICOスコアをかなり落としてしまった人もいました。

つまりFICOスコアのシステム側では、あちこちに借金の問い合わせをする人は、お金が必要な人なので、スコアを落とすというわけです。お金の必要のない人には、どうぞ、どうぞという形でスコアがあがるという不条理に思えてしまうシステムです。

夫婦でFICOスコアに差がある場合

その場合、FICOスコアのいいほうの人の名前だけでローンを組むほうがいい場合もあります。物件の登録の名前も1人になります。

オファーレター

気に入った物件が見つかって、購入の提示としてのオファーを出す時の書類です。

必要になるのは、上記の Pre-Approval Letter(頭金の%を含む)と、購入希望金額(Offer Price)と、Earnest Depositとして Offer Price の3%の小切手です。

小切手はオファーが正式に受理されるまで、引き落とされませんので、見せ金ということになります。

オファーを出したときの反応は、大体以下の5つです。反応のいい順番です。

1)オファーが受理される(Accept)

2)カウンターオファー (Coiunter Offer)
   条件の交渉

3)再提出(Re-submit)
  マルチプル・オファーがあって、その中でも見込みのいい場合。
  値段を上げるか、そのままの条件かなど

4)拒否 (Rejected)
    他の人のオファーが取られた場合。
  提示金額が低すぎるなど、別のオファーを待ちたい場合。

5)無視 (Ignored) 返事のない場合
  普通、これはないのですが、売り手のエージェントにもよります。
  FAXの故障などで受け取っていなかったということもあります。
  売り手のエージェントによるところが多いと思います。

2週間ほど前にお客さまと一緒に見に行った物件は、エリアもよくて、値段もよかったのですが、
よすぎて、3日程度で30通以上のオファーを受け取ったそうです。売れた金額はかなり
つりあがったようです。

オファーが受理された場合

基本的に2つの条件(contingency)が残ります。検査(inspection contingency)とローン(loan contingency)です。

大体、5-10日以内に検査をして、条件をはずしていくことになります。
正式なプロの検査の人でなくても、気に入らない点があれば、オファーをキャンセルできます。

通常、プロの検査の人を雇いますが、1軒家であれば$350ほど。シロアリの検査が$250ほどですので、$500-600ほどかかります。

大体、検査を終えて、OKとなると、Earnest Deposit は、引き落とされます。これは頭金の一部となります。

まとめ

Pre-Approval Letterがあれば、基本的にはいつでもオファーレターが出せるようになります。

融通の利くとローンエージェントであれば、即日にPre-Approval Letterを作ってくれます。

オファーレターを出すところまでは、出て行くお金はありません。

検査を人に頼むとかの段階になると、お金がかかり始めます。

その前にもキャンセルできますので、オファー自体は気軽に出せると考えるのがいいと思います。

ありがとうございます。

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ストロング・オファー

お家を買うときに、オファー・レター(offer letter)を書きます。

受理(accept)されやすいオファーをストロング・オファー(strong offer)といいます。

基本的な、オファーは以下の3つの条件です。

1)購入提示の金額: offer price
2)ローンの条件:loan contingency
3)検査の条件:inspection contingency



1)購入提示の金額

当然、金額の高いほうがいいです。他に買う人がいなければ、安くできます。
逆にたくさんいれば、高くなるというのが市場原理です。

ただし、高い金額を出しても、ローンが降りなければ、全部、はじめからやり直しになります。

ローンの条件なしとできる、現金での一括購入できる人は、ストロング・オファーとなります。

現在では、現金での一括購入者がかなり多いです。多いのは、お金持ちや、不動産投資家もそうですし、アジア系の家庭で家族でお金を集めて買う人も多いです。

同じ金額であれば、Cash offer には、通常勝てません。


2)ローンの条件

ローンの条件とは、「頭金何%でローンを借ります。ローンが借りられなければ、この話はなかったことにしてください。」というものです。

つまり、ローンが降りなければ、売買契約は白紙となります。

頭金の少ない人は、ローンが拒否される可能性が高いです。20%が標準です。

以前は0%の頭金でもローンが下りました。それは、サブ・プライム・ローンです。

出せるのであれば頭金を20%ではなく、30%、40%とすると同じ金額でも、ストロング・オファーとなります。

リファイナンス(refinance)すれば、お金を引き出せますので、これがお薦めに思います。

3)検査の条件

家の通常の検査と、シロアリの検査も行います。通常、これは省きませんので、大丈夫です。


まとめ

オファープライス(購入提示の金額)を上げればいいというものではありませんので、そこを注意しましょう。

金額を上げた分は、全てローンとなります。$5000のローンを支払うには、毎月$1000余分に払っても半年近くかかります。

普通の不動産エージェントの人は、オファープライスを上げることを薦めます。そうすると、コミッションも高くなりますし、見かけ上簡単な方法に思えます。

毎月の支払いは、少ししかあがりませんが、ローンの金額は確実に上がります。

個人的には、頭金を増やす方法をお薦めします。オファープライスを安くできて、ローンの支払いも少なくでき、必要であれが、リファイナンスなどで現金を引き出せます。

現金で持っている必要があるので、なかなか難しいのはわかりますが、これが一番いい方法に思います。

ありがとうございます。

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NotaryLoans.com

Jeanette のサイトの更新で、不動産ローンの計算機を更新しました。家族サービスでございます。

http://notaryloans.com
ノーマルモード:http://notaryloans.com/calc/
比較モード:http://notaryloans.com/calc/compare.html

結構というか、かなり便利かなと思います。

できること

15年固定金利ローン(15 years fixed loan)、30年固定金利ローン(30 years fixed loan)の支払いと、残高の計算とグラフ表示ができます。

利子のみのローン(interest only loan)の計算ができます。

ここが特に特別なのですが、余分に支払う支払い(Extra Payment or Additional Payment)の計算ができます。

あと、固定金利となっていますが、支払い金額も毎月同じ金額になるようになっています。

なにがわかるか

結構、知らない人がいると思います。

利率(Interest Rate)が7%で30年固定金利ローンの場合、支払わないといけない金額を Minimum Payment として表示しています。

その金額の約15%を余分に支払うと、なんと、30年ローンを約21年で支払い終えてしまいます。

これは、余分に支払ったお金が、元金払い(Principal payment)にまわされるからです。

最初の頃は、同じ金額を払っても、元金払いにまわされるお金は、約15%です。つまり、 最初はほとんど利子ばかり払っているわけです。

そこで、頑張って、余分に支払うことができると、ローンの支払いがかなり加速されます。

Bi-weely payment

同じローンで、2週間毎の支払い(bi-weekly payment)にするといいという会社もあります。

利率の計算が2週間ごとに行われるので、支払いを早く終えられるというわけです。

間違ってはいませんが、勘違いがあると思います。月ごとの支払いだと年に12回です。 2週間毎の支払いだと、倍の24回ではなくて、365÷14=約26回になります。つまり、単に余分に支払うから、 早く支払いが終わるというわけです。

盲点がありまして、2週間毎の支払いは、日付がずれていきますので、結構、面倒になります。

お薦めとしては、通常の月ごとの支払いで余分に払うというものです。

利子のみの支払い (Interest only loan)

当たり前のことですが、支払額はすくなくなります。

ただし、いつまでたっても支払いは終わりません。

最低の支払い金額以上に、支払った分は元金払いになりますので、支払いはそのうち完了します。

余分にたくさん支払えば、早く支払いは終わります。

サブプライム(sub prime)

サブプライム・ローンは、収入などの条件があまりよくなくて、ローンが降りないような人に、 利子の利率をあげることで貸し出しをしているローンです。

つまり、支払能力の低い人に高い利率のローンで貸し出すという、サラ金や闇金のようなものです。

免疫力の下がっているガンの患者さんに、放射線治療などでさらに免疫力を下げるような治療をするように思います。

どうなるかといいますと、支払能力が低いので、できるだけ毎月の支払いを少なくしようとして、利子のみの支払いのローンにします。

利子のみの支払いのローンは、いつまでたっても支払いが終わらないので、5年間とか10年間とかの間だけ、利子の利率が固定です。

その期間がすぎると、利率が上がるかもしれないし、下がるかも知れません。利率が上がると、支払い金額は上がります。

5-10年の間に、家の価値(市場価格)が上がれば、その分お金が稼げます。下がれば、損になります。

利率(公定歩合)が上がると、株価が下がって、ローンの利率も上がって、家の値段は下がります。 アパートなどのレンタル価格は上がります。

5年前には、これからしばらく利率が上がるということは、一般的な情報になっていたはずなんですけどね。

エージェントとクライアント

基本的に最終判断は、クライアントになります。それで、支払いなどの責任を負うのもクライアントです。

エージェントは、プロですから、基本的な知識はたくさんあります。

投資家のクライアントは、エージェントよりも知識や判断能力はあります。

でも、支払能力やFICOスコアが低くて、サブプライム・ローンしか借りれないようなクライアントは、 そんな知識も判断能力もありません。

そんなクライアントの人の判断を自分のいいように操作するのは、プロのエージェントの人にとって簡単なことでしょう。

本当に、クライアントの人をお客さまと思い、友達と思い、家族と思えば、そんなことはしないと思うんですけどね。

だから、エージェント選びは30年ローンの結婚相手と思って慎重に行いましょう。

手前味噌ではありますが、糖質栄養素ビジネス、弁護士サービス、ウェブ・コンサルタント、羽田製茶などのお客さまには、 お客さまでもありますが、お友達、家族と思ってサポートさせていただいています。

だから、数年前に1回なにかを買っていただいても、年賀状やらなにやら届くのは、お友達や家族への挨拶の気持ちです。 何かを買っていただいたお友達は、ある意味、信用していただいたわけですから、私の中では一生のお友達と思わせていただいています。

ローンなどのサービスも、よかったら、Jeanetteを使ってあげてくださいませ。 同じようなサポートの気持ちで取り組んでいますので。私はエージェントではありませんが、ご希望があれば、いくらでもご相談もお受けします。

ありがとうございます。

-Naoki

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