Results matching “計算機” from 羽田直樹：健康と幸せと幸運と裕福をお届けします。ありがとうございます。

リスティングのサイト

シリコンバレーの不動産の売買のマスターデータベースは、MLSListing.com です。

他のリサーチサイトはいろいろありますが、MLSListing.com からのデータのコピーや流用です。

つまり、時間差が出ることがあります。それが数時間か数日かはわかりませんが、その時間差がかなり重要になることがあります。

これはいいと思う物件は、リストされた日には何組も並ぶように物件を見に来る人がいます。不動産のエージェントの人は、名刺をキッチンのカウンターに置いていくのですが、最初の日の夕方で２０－３０枚も置いてあることがあります。

そのような物件は、１回の週末で売りが決まってしまいます。

プロ用のサイト

ですが、一般公開用のMLSListing.comは使いにくいですし、情報も限定されています。とりあえず、情報のチェックはできますが、重要な情報は見れないし、検索もできないです。

プロ用のMLSListing.comからは、築年数、学校区、ガレージの有無など検索して、自動的に更新のメールをクライアントの人に送れるようになっています。

ですので、エージェントの人に連絡して自分の検索条件を設定して、メールで送ってもらうようにするのが、効率的でもあります。プロ用のサイトは、https://pro.mlslistings.com/　となっています。

リサーチ用のサイト

他には、地域限定ではなくアメリカ全土の検索やリサーチができるサイトがあります。以下のがお薦めです。

http://www.trulia.com/
http://www.redfin.com/
http://www.zillow.com/

物件の適正価格などは、不正確なので、参考程度に見るのがいいと思います。

例えば、１SF（Square Foot）あたりの物件の値段が出ていることがあります。値段というのが、過去に売れた値段と、現在売りに出されている値段があります。

過去に売れた値段は、実際に売れた実績ですので、正確ともいえますが、データが古くなれば、不正確になります。また、マーケットのトレンドが変わるときにもそうです。

現在売りに出されている値段は、言い換えれば、売れていない値段です。実際のマーケットよりも高めと見るのがいいと思います。

また土地の有無は考慮されていません。土地なしのコンドであれば、平均よりも下がりますし、土地つきの一軒家では平均よりも値段が高くなると考えるのがいいと思います。

ローンの計算

以前、作ったグラフ計算機がありますので、よかったら使ってみてくださいませ。

http://notaryloans.com/calc/loan_calc.swf

ローンエージェントも不動産エージェントも、エージェントという代理人という名目はありますが、実際のビジネス活動にはセールス的なところもかなりあります。

セールスとは、買ったり売ったりして商談が成立して初めて収入がはいるという、成功報酬です。つまり、商談を進めることがビジネス活動にもなります。ですので、あまり無理に進めるようなエージェントの人は避けるようにするのがいいと思います。

さらにコミッションは、物件やローンの数パーセントとなります。高い物権であれば、コミッションも多くなるということです。上記と同じく、予算を超えた物権を薦めるエージェントも避けるようにするといいと思います。

ローンの支払いの計算をしっかりしてみて、自分が余裕を持って払える予算をしっかり決めるといいと思います。

個人的には、今、アパートなどのレントで＄１５００払っているのであれば、ローンの支払いで＄２０００ぐらいは大丈夫でしょうけど、＄２５００は高すぎるように思います。

あと、ローンは税金で戻ってくるから節税にもなるという人がいます。一部、本当ですが、不正確な情報のセールストークです。利子の分の税金が戻ってくるということになりますが、収入にもよりますが３０－４５％ほどです。つまり、＄３払ったら、＄１戻ってくるだけです。最初から払わないほうが得です。ですので、無理をしないローンの支払いというのは大切だと思います。

３０年の固定金利ローンであれば、毎月１５％ほど余分に支払いができると３０年の支払いが約２１年に短縮できます。それをできるぐらいの余裕があるのが、お薦めです。

貸し出しをする場合

今、すでにコンドなどを所有していて、一軒家を買いたい場合など、物件を貸し出したい場合もあります。いくらで貸しに出せるのかのリサーチは、以下のサイトがお薦めです。

http://www.rentometer.com/

あとCraigslist.org も定番です。

レンタルもマーケットがあります。マーケット価格というのは株と同じで、需要と供給のバランスになります。レンタル物件が多いところでは、値段は下がります。

シリコンバレー付近では、Cambellあたりがレンタルが安いように思います。地域としてはとてもいいと思います。借りるときにはお得だと思いますが、貸し出しにはあまりお得といえないエリアと思います。

まとめ

リサーチとエージェント選びはとても重要です。

リサーチはインターネットでかなりできるようになりました。ただ、写真はいくらでも加工できますので、物件を実際に見て自分の目や感覚を信じるほうがいいように思います。

エージェントは、人をよく選ぶのがいいように思います。できれば自分の感性に近い人が理解が早いかもしれません。ただ、物件の売買の後でもう二度と会わないと思うような人は最初から避けるほうがいいように思います。

不動産ビジネスは私の妻の手伝いという立場ですが、ビジネスに関してはお客さまは一生のお友達または家族のように考えています。それはいい点もあるし、よくない点もあったりします。

５年前に１度お茶を買っただけで、年賀状や暑中見舞いが届いたり、お茶会のお誘い来たりするのは、そんなわけだったりします。

お手伝いできることがありましたら、いつでもお気軽にご連絡くださいませ。
 ã€€http://naoki.hada.org

次回は、物件を見るポイントやオープンハウスなどのことも書いていきます。

ありがとうございます。

-Naoki

NotaryLoans.com

Jeanette のサイトの更新で、不動産ローンの計算機を更新しました。家族サービスでございます。

http://notaryloans.com
ノーマルモード：http://notaryloans.com/calc/
比較モード：http://notaryloans.com/calc/compare.html

結構というか、かなり便利かなと思います。

できること

１５年固定金利ローン(15 years fixed loan)、３０年固定金利ローン(30 years fixed loan)の支払いと、残高の計算とグラフ表示ができます。

利子のみのローン(interest only loan)の計算ができます。

ここが特に特別なのですが、余分に支払う支払い(Extra Payment or Additional Payment)の計算ができます。

あと、固定金利となっていますが、支払い金額も毎月同じ金額になるようになっています。

なにがわかるか

結構、知らない人がいると思います。

利率(Interest Rate)が７％で３０年固定金利ローンの場合、支払わないといけない金額を Minimum Payment として表示しています。

その金額の約１５％を余分に支払うと、なんと、３０年ローンを約２１年で支払い終えてしまいます。

これは、余分に支払ったお金が、元金払い（Principal payment）にまわされるからです。

最初の頃は、同じ金額を払っても、元金払いにまわされるお金は、約１５％です。つまり、 最初はほとんど利子ばかり払っているわけです。

そこで、頑張って、余分に支払うことができると、ローンの支払いがかなり加速されます。

Bi-weely payment

同じローンで、２週間毎の支払い(bi-weekly payment)にするといいという会社もあります。

利率の計算が２週間ごとに行われるので、支払いを早く終えられるというわけです。

間違ってはいませんが、勘違いがあると思います。月ごとの支払いだと年に１２回です。 ２週間毎の支払いだと、倍の２４回ではなくて、３６５÷１４＝約２６回になります。つまり、単に余分に支払うから、 早く支払いが終わるというわけです。

盲点がありまして、２週間毎の支払いは、日付がずれていきますので、結構、面倒になります。

お薦めとしては、通常の月ごとの支払いで余分に払うというものです。

利子のみの支払い (Interest only loan)

当たり前のことですが、支払額はすくなくなります。

ただし、いつまでたっても支払いは終わりません。

最低の支払い金額以上に、支払った分は元金払いになりますので、支払いはそのうち完了します。

余分にたくさん支払えば、早く支払いは終わります。

サブプライム(sub prime)

サブプライム・ローンは、収入などの条件があまりよくなくて、ローンが降りないような人に、 利子の利率をあげることで貸し出しをしているローンです。

つまり、支払能力の低い人に高い利率のローンで貸し出すという、サラ金や闇金のようなものです。

免疫力の下がっているガンの患者さんに、放射線治療などでさらに免疫力を下げるような治療をするように思います。

どうなるかといいますと、支払能力が低いので、できるだけ毎月の支払いを少なくしようとして、利子のみの支払いのローンにします。

利子のみの支払いのローンは、いつまでたっても支払いが終わらないので、５年間とか１０年間とかの間だけ、利子の利率が固定です。

その期間がすぎると、利率が上がるかもしれないし、下がるかも知れません。利率が上がると、支払い金額は上がります。

５－１０年の間に、家の価値（市場価格）が上がれば、その分お金が稼げます。下がれば、損になります。

利率（公定歩合）が上がると、株価が下がって、ローンの利率も上がって、家の値段は下がります。 アパートなどのレンタル価格は上がります。

５年前には、これからしばらく利率が上がるということは、一般的な情報になっていたはずなんですけどね。

エージェントとクライアント

基本的に最終判断は、クライアントになります。それで、支払いなどの責任を負うのもクライアントです。

エージェントは、プロですから、基本的な知識はたくさんあります。

投資家のクライアントは、エージェントよりも知識や判断能力はあります。

でも、支払能力やFICOスコアが低くて、サブプライム・ローンしか借りれないようなクライアントは、 そんな知識も判断能力もありません。

そんなクライアントの人の判断を自分のいいように操作するのは、プロのエージェントの人にとって簡単なことでしょう。

本当に、クライアントの人をお客さまと思い、友達と思い、家族と思えば、そんなことはしないと思うんですけどね。

だから、エージェント選びは３０年ローンの結婚相手と思って慎重に行いましょう。

手前味噌ではありますが、糖質栄養素ビジネス、弁護士サービス、ウェブ・コンサルタント、羽田製茶などのお客さまには、 お客さまでもありますが、お友達、家族と思ってサポートさせていただいています。

だから、数年前に１回なにかを買っていただいても、年賀状やらなにやら届くのは、お友達や家族への挨拶の気持ちです。 何かを買っていただいたお友達は、ある意味、信用していただいたわけですから、私の中では一生のお友達と思わせていただいています。

ローンなどのサービスも、よかったら、Jeanetteを使ってあげてくださいませ。 同じようなサポートの気持ちで取り組んでいますので。私はエージェントではありませんが、ご希望があれば、いくらでもご相談もお受けします。

ありがとうございます。

-Naoki

今日の高速借金返済プログラムのセミナーより、ローンの支払いの高速化の説明です。

$100,000のローンを３０年固定金利７．０％で支払うとします。

その場合、毎月の支払いは、$665.30 となります。

毎月、 $665.30 を支払い続けると、何年で支払いが終わるでしょうか？

３０年です。当たり前ですね。右の図は、グラフ計算機で出したものです。

利子だけでの支払いは、$13,9510.98 となり、支払い合計は、$23,9510.98 となります。 ローンの金額の２倍以上となります。

複利計算の驚くところです。

では、ここで、毎月＄１００（約１５％）余分に支払ってみましょう。

なんと、右の図のように、247ヶ月（約２１年）で支払いが完了してしまいます。

支払いの合計金額は、$189002.73 となり、約５万ドル少なくなります。

なぜ、これほどの違いがでるかといいますと、上の図をよく見てもらうとわかりますが、最初のころは$665.30 支払っても、 利子のほうに多く支払われ、元金は$100未満しか減らないからです。

つまり、ポイントしては、ローンを速く終わらせるためには、余分に払うべきだということになります。

これは保守的な方法でもあります。ローンの利子は税金の控除になるという意見もあります。＄３払って＄１戻ってくるのが、 好きな人はいいかもしれません。最初から＄３払わないという選択肢もあります。

ここまで来て、そんなローンの支払いでもぎりぎりなのに、さらに１５％なんて払えないという方もいると思います。

そこで有効になるのが、在宅ビジネスやサイドビジネスによる税金の優遇措置です。

それに関しては次に説明します。

-Naoki

ローンのグラフ計算機

プログラムの勉強で、Amortizationのグラフ計算機を作ってみました。
　　http://www.notaryloans.com/calc/

30年fixや15年fixなどのローンの支払いで principal の支払いがどのように増えていくかを見れます。

ELoan.Com　の計算機をいつも使っていたのですが、グラフのほうが分かりやすいかと思います。

Extra payment でどれだけ早く支払いが終わるかも見れます。

大体は、minimum payment の約15%を余分に支払うと、３０年ローンが２１年弱で支払い終わります。大きな違いです。

住宅ローンを余分に払うより、投資にまわしたほうがいいという意見もよく聞かれます。

それは、投資のセンスにもよりますし、株式や不動産投資の市場にもよると思います。

投資に自信のない場合には、ローンの支払いを早く済ませた後で、リスクの小さい投資に取り組むほうが、 早くお金がお金がたまると思いますよ。

-Naoki