アメリカの不動産投資に関する税法（備忘録）

うろ覚えで聞いていたことを弁護士さんに確認しましたので、書いておきます。

以前に曖昧なことを、お友達に話してしまったかも知れませんので。

あと、アメリカに住んでいて、不動産投資に興味がある人以外には、面白くないので、読まないほうがいいですよ。

まず、1031 Exchange です。これは、投資物件だけに関する法律で、税金の支払いを延期できます。

いつまで、延期できるかというと、上手にすれば法人を使って永遠に延期できるいう点がすばらしい点です。

条件は、３つあります。

1. コモディザー（要確認）という、第三者のサービスを使うことです。
   お金を管理します。不動産エージェントの人が知っているはず。
2. 物件売却後４５日以内に、次の物件を決める(identify)。複数の物件をリストすることが推奨。
3. 物件売却後１８０日以内に、２）の物件の１つを購入。

注意が必要なのは、購入がうまく行かないとこの特例措置が、使えないということです。

投資物件でない場合、自分が住んでいる家の場合です。
これも Exchange と思っていましたが、間違いでした。
Primary Residence Capital Gain Exclusion と呼ばれるそうです。

過去５年間のうちに、２年間住んでいた、物件を売却した場合に、最高 $250k の Capital Gain の税金を払わなくてもよいというものです。

結婚している人でしたら、夫婦で $500k まで控除となります。

これを上記の 1031 Exchange のように、他の物件を買わないといけないと思っていたのですが、 買わなくてもいいそうです。

もう１つの質問は、税金として申請できるビジネスの損益分についてです。

Real Estate Professional としては、不動産ビジネスの損益分を全て他の収入と相殺できるという点です。

この条件は思ったより、厳しいとわかりました。

レベル１：Passive Activity：年間 $3k　まで

あまり真剣にビジネスとして取り組まない場合です。
株投資などの損益もここに含まれるようです。
不動産投資であっても、同じということです。

レベル２：Special Case : 年間 $25k まで

不動産投資のほかの収入が、$100k までの場合で、さらにアパートの管理などの仕事をしている場合です。

レベル３：Real Estate Professional ：無制限

これに該当するためには、年間 750時間以上の不動産に関する仕事の記録と、 収入の大半が不動産に関するものであるという条件が必要になります。

妻(Jeanette)が、１２月より公証人(notary)の仕事と不動産のローンのビジネスを始めるので、 レベル３に該当できるかなと思ったのですが、２００６年度は無理とわかりました。

今回は、うろ覚えで聞いていたことを、プリペイド・リーガルの弁護士さんに聞きました。ホント、便利です。なんというか、 弁護士さんの友達が２６人いる感じです。

特に今回、聞いたのは Tax Attorney ですので、本来なら時給も高いです。でも、勉強になってよかったです。

でも、上記に書いたことは、みなさんが実際に自分に関して適用する場合には、鵜呑みにせず自分で確認をお願いします。

ビジネスと投資は、自己責任においてしましょう。

-Naoki