不動産：ローンの書類(Pre-Qualified, Pre-Approval)の準備とオファーレター (Offer Letter)
これはお家を見始める前の下準備として、とても大切なものです。
初めて、お家を買おうかと考えるときに気になるのが、毎月の支払いです。「今のアパートなどに払っている金額とあまり変わらなければ」、と誰でも思います。
バブルの頃に、物件を買えば値上がりするようだ、とギャンブル的に考えたり、不動産業界の人にそそのかされて（？）、３年や５年の利子のみローン(interest only loan)などを借りた人たちが、銀行の差し押さえとなっています。
ですから、もう少し、賢くなる必要があります。
その次に、気になるのが頭金です。現金などで頭金を用意するのはなかなか大変です。
基本的は２０％の頭金ですので、$500Kの家であれば、$100Kです。
少々足りないぐらいであれば、San Joseなどでは、市の頭金援助プログラムなどあって、3%分ほどかなりいい条件で貸してくれるそうです。
ただ、まったく頭金がなくて100%ローンとか、5%ほどの頭金で95%ローンという場合、現在のマーケットではローンが降りないことが多いです。それがわかるのでオファー自体が受理されることが少ないです。
収入と支出のバランスを見直しして、数年かけても頭金を貯めるようにしましょう。収入を増やすよりも節税するほうが、個人的には簡単だと思います。
不動産業界的は、頭金、収入、クレジットスコアがローンで大切になります。
頭金がなければ、ローンは降りない。
収入がなければ、ローンが降りない。
クレジットスコアがよくなければ、ローンが降りない。
となります。
いきなり初めてで難しいと思うのですが、ローンを借りるのに、あちこちに問い合わせる(shop around)をするのは、あまり賢明ではありません。
こんな当たり前のことが当たり前でないというあたりに、不動産業界の不透明さがあると思います。
クレジットヒストリー(Credit History)とかクレジットスコア(Credit Score)として、よく言われる FICO （ファイコと呼びます）スコアが落ちるからです。
エクセレントとして一番いい条件のローンで借りるためには、７４０点以上が必要です。
ただ、ローンを借りたいのですけどと問い合わせをして、SSNなどを出すと、そのたびに１０－２０点落ちるそうです。このあたりのポイント計算は、秘密になっているので、経験則のうわさ話だけです。
ですから、ローンを選ぶときには、最初から信用できるところを２箇所ぐらいに絞って、どちらかにするぐらいがいいと思います。
お薦めは、BofA (Bank Of America)に口座がある場合には、BofAです。ローンの卸売り(whole sale)を止めて、直接顧客にretailとなっています。つまり、普通のローンエージェントという人を使わず、BofAの社員の人に連絡を取るわけです。
これは、過去１年のことです。つまり、独立のローンエージェントという仕事自体がなくなりつつある傾向に思います。
それか個人のローンエージェントで融通の利くところです。融通というのは、ローンを no fee, no cost などで、購入時に必要な出費をローンに入れてくれたり、という点です。
ない収入をあるように計上したりして、ローンを借りられるようにすると意味ではありません。Creative Loan とか言う人もいますが、個人的には、それはウソなんじゃないかと思います。
サブプライムというのは、そのような形で生まれたローンです。私たちは、もう少し賢くなりましょう。無理をしないということも、大切だと思います。
上記のように、簡単にSSNぐらいでローンがどれだけ降りるかを計算して、「これくらいまでローンが借りれます」という書類を Pre-Qualified Letter といいます。
これで、FICOスコアが30-40点落ちると思って申請するわけです。
Pre-Qualified Letterの続きというか、もう少し真剣な書類となります。さらに詳しい情報が必要になります。すべての銀行の残高や持ち株や過去２ヶ月の給料明細のコピーや過去２年間の税金の申告の書類などです。
FICOスコアが、30-40点落ちると思いましょう。
つまり、FICOスコアは、780点以上であれば、まぁ、２ヶ所ぐらいはチェックしてもいいでしょう。760点ぐらいであれば、最初から１箇所に絞るほうがいいと思います。
車のローンを選ぶ時に、あちこちで見積もりをたくさんもらっていて、FICOスコアをかなり落としてしまった人もいました。
つまりFICOスコアのシステム側では、あちこちに借金の問い合わせをする人は、お金が必要な人なので、スコアを落とすというわけです。お金の必要のない人には、どうぞ、どうぞという形でスコアがあがるという不条理に思えてしまうシステムです。
その場合、FICOスコアのいいほうの人の名前だけでローンを組むほうがいい場合もあります。物件の登録の名前も１人になります。
気に入った物件が見つかって、購入の提示としてのオファーを出す時の書類です。
必要になるのは、上記の Pre-Approval Letter（頭金の％を含む）と、購入希望金額(Offer Price)と、Earnest Depositとして Offer Price の３％の小切手です。
小切手はオファーが正式に受理されるまで、引き落とされませんので、見せ金ということになります。
オファーを出したときの反応は、大体以下の５つです。反応のいい順番です。
１）オファーが受理される(Accept)
２）カウンターオファー (Coiunter Offer)
条件の交渉
３）再提出(Re-submit)
マルチプル・オファーがあって、その中でも見込みのいい場合。
値段を上げるか、そのままの条件かなど
４）拒否 (Rejected)
他の人のオファーが取られた場合。
提示金額が低すぎるなど、別のオファーを待ちたい場合。
５）無視 (Ignored) 返事のない場合
普通、これはないのですが、売り手のエージェントにもよります。
FAXの故障などで受け取っていなかったということもあります。
売り手のエージェントによるところが多いと思います。
２週間ほど前にお客さまと一緒に見に行った物件は、エリアもよくて、値段もよかったのですが、
よすぎて、３日程度で３０通以上のオファーを受け取ったそうです。売れた金額はかなり
つりあがったようです。
基本的に２つの条件(contingency)が残ります。検査(inspection contingency)とローン(loan contingency)です。
大体、５－１０日以内に検査をして、条件をはずしていくことになります。
正式なプロの検査の人でなくても、気に入らない点があれば、オファーをキャンセルできます。
通常、プロの検査の人を雇いますが、１軒家であれば＄３５０ほど。シロアリの検査が＄２５０ほどですので、＄５００－６００ほどかかります。
大体、検査を終えて、OKとなると、Earnest Deposit は、引き落とされます。これは頭金の一部となります。
Pre-Approval Letterがあれば、基本的にはいつでもオファーレターが出せるようになります。
融通の利くとローンエージェントであれば、即日にPre-Approval Letterを作ってくれます。
オファーレターを出すところまでは、出て行くお金はありません。
検査を人に頼むとかの段階になると、お金がかかり始めます。
その前にもキャンセルできますので、オファー自体は気軽に出せると考えるのがいいと思います。
ありがとうございます。
毎月の支払い
初めて、お家を買おうかと考えるときに気になるのが、毎月の支払いです。「今のアパートなどに払っている金額とあまり変わらなければ」、と誰でも思います。
バブルの頃に、物件を買えば値上がりするようだ、とギャンブル的に考えたり、不動産業界の人にそそのかされて（？）、３年や５年の利子のみローン(interest only loan)などを借りた人たちが、銀行の差し押さえとなっています。
ですから、もう少し、賢くなる必要があります。
頭金
その次に、気になるのが頭金です。現金などで頭金を用意するのはなかなか大変です。
基本的は２０％の頭金ですので、$500Kの家であれば、$100Kです。
少々足りないぐらいであれば、San Joseなどでは、市の頭金援助プログラムなどあって、3%分ほどかなりいい条件で貸してくれるそうです。
ただ、まったく頭金がなくて100%ローンとか、5%ほどの頭金で95%ローンという場合、現在のマーケットではローンが降りないことが多いです。それがわかるのでオファー自体が受理されることが少ないです。
収入と支出のバランスを見直しして、数年かけても頭金を貯めるようにしましょう。収入を増やすよりも節税するほうが、個人的には簡単だと思います。
３種の神器
不動産業界的は、頭金、収入、クレジットスコアがローンで大切になります。
頭金がなければ、ローンは降りない。
収入がなければ、ローンが降りない。
クレジットスコアがよくなければ、ローンが降りない。
となります。
ローンの選び方
いきなり初めてで難しいと思うのですが、ローンを借りるのに、あちこちに問い合わせる(shop around)をするのは、あまり賢明ではありません。
こんな当たり前のことが当たり前でないというあたりに、不動産業界の不透明さがあると思います。
クレジットヒストリー(Credit History)とかクレジットスコア(Credit Score)として、よく言われる FICO （ファイコと呼びます）スコアが落ちるからです。
エクセレントとして一番いい条件のローンで借りるためには、７４０点以上が必要です。
ただ、ローンを借りたいのですけどと問い合わせをして、SSNなどを出すと、そのたびに１０－２０点落ちるそうです。このあたりのポイント計算は、秘密になっているので、経験則のうわさ話だけです。
ですから、ローンを選ぶときには、最初から信用できるところを２箇所ぐらいに絞って、どちらかにするぐらいがいいと思います。
お薦めは、BofA (Bank Of America)に口座がある場合には、BofAです。ローンの卸売り(whole sale)を止めて、直接顧客にretailとなっています。つまり、普通のローンエージェントという人を使わず、BofAの社員の人に連絡を取るわけです。
これは、過去１年のことです。つまり、独立のローンエージェントという仕事自体がなくなりつつある傾向に思います。
それか個人のローンエージェントで融通の利くところです。融通というのは、ローンを no fee, no cost などで、購入時に必要な出費をローンに入れてくれたり、という点です。
ない収入をあるように計上したりして、ローンを借りられるようにすると意味ではありません。Creative Loan とか言う人もいますが、個人的には、それはウソなんじゃないかと思います。
サブプライムというのは、そのような形で生まれたローンです。私たちは、もう少し賢くなりましょう。無理をしないということも、大切だと思います。
Pre-Qualified Letter
上記のように、簡単にSSNぐらいでローンがどれだけ降りるかを計算して、「これくらいまでローンが借りれます」という書類を Pre-Qualified Letter といいます。
これで、FICOスコアが30-40点落ちると思って申請するわけです。
Pre-Approval Letter
Pre-Qualified Letterの続きというか、もう少し真剣な書類となります。さらに詳しい情報が必要になります。すべての銀行の残高や持ち株や過去２ヶ月の給料明細のコピーや過去２年間の税金の申告の書類などです。
FICOスコアが、30-40点落ちると思いましょう。
つまり、FICOスコアは、780点以上であれば、まぁ、２ヶ所ぐらいはチェックしてもいいでしょう。760点ぐらいであれば、最初から１箇所に絞るほうがいいと思います。
車のローンを選ぶ時に、あちこちで見積もりをたくさんもらっていて、FICOスコアをかなり落としてしまった人もいました。
つまりFICOスコアのシステム側では、あちこちに借金の問い合わせをする人は、お金が必要な人なので、スコアを落とすというわけです。お金の必要のない人には、どうぞ、どうぞという形でスコアがあがるという不条理に思えてしまうシステムです。
夫婦でFICOスコアに差がある場合
その場合、FICOスコアのいいほうの人の名前だけでローンを組むほうがいい場合もあります。物件の登録の名前も１人になります。
オファーレター
気に入った物件が見つかって、購入の提示としてのオファーを出す時の書類です。
必要になるのは、上記の Pre-Approval Letter（頭金の％を含む）と、購入希望金額(Offer Price)と、Earnest Depositとして Offer Price の３％の小切手です。
小切手はオファーが正式に受理されるまで、引き落とされませんので、見せ金ということになります。
オファーを出したときの反応は、大体以下の５つです。反応のいい順番です。
１）オファーが受理される(Accept)
２）カウンターオファー (Coiunter Offer)
条件の交渉
３）再提出(Re-submit)
マルチプル・オファーがあって、その中でも見込みのいい場合。
値段を上げるか、そのままの条件かなど
４）拒否 (Rejected)
他の人のオファーが取られた場合。
提示金額が低すぎるなど、別のオファーを待ちたい場合。
５）無視 (Ignored) 返事のない場合
普通、これはないのですが、売り手のエージェントにもよります。
FAXの故障などで受け取っていなかったということもあります。
売り手のエージェントによるところが多いと思います。
２週間ほど前にお客さまと一緒に見に行った物件は、エリアもよくて、値段もよかったのですが、
よすぎて、３日程度で３０通以上のオファーを受け取ったそうです。売れた金額はかなり
つりあがったようです。
オファーが受理された場合
基本的に２つの条件(contingency)が残ります。検査(inspection contingency)とローン(loan contingency)です。
大体、５－１０日以内に検査をして、条件をはずしていくことになります。
正式なプロの検査の人でなくても、気に入らない点があれば、オファーをキャンセルできます。
通常、プロの検査の人を雇いますが、１軒家であれば＄３５０ほど。シロアリの検査が＄２５０ほどですので、＄５００－６００ほどかかります。
大体、検査を終えて、OKとなると、Earnest Deposit は、引き落とされます。これは頭金の一部となります。
まとめ
Pre-Approval Letterがあれば、基本的にはいつでもオファーレターが出せるようになります。
融通の利くとローンエージェントであれば、即日にPre-Approval Letterを作ってくれます。
オファーレターを出すところまでは、出て行くお金はありません。
検査を人に頼むとかの段階になると、お金がかかり始めます。
その前にもキャンセルできますので、オファー自体は気軽に出せると考えるのがいいと思います。
ありがとうございます。
